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        預防和處理水電共享費用糾紛

        來(lái)源:www.babadham.net  |  發(fā)布時(shí)間:2024年01月20日
          1.政策界限要明確

          水電共享費用是否應包含在物業(yè)服務(wù)費中,需要從政策層面具體明確。根據廣州等地區的規定,水電共享費用根據不同情況包括在物業(yè)服務(wù)費中,有的不包括在物業(yè)服務(wù)費中,有的由物價(jià)局協(xié)商?!赌详?yáng)市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)也對水電共享費用界線(xiàn)提出了政策要求?!掇k法》單獨列出了物業(yè)共享部位和設施設備的“日常運行”費用和綠化用水費用,規定“社區公共設施、設備、公共照明用電和綠化用水應單獨安裝計量,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應每月公布其共享水電的數量、價(jià)格、數量和分攤方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用水、電費由物業(yè)企業(yè)承擔。雖然《辦法》沒(méi)有像廣州那樣列出和規定水電共享問(wèn)題,但基本上明確了水電共享的政策界限,這將對防止和降低水電共享成本產(chǎn)生積極影響。

          2.收分攤應公開(kāi)透明

          根據國內其他城市物業(yè)管理情況,物業(yè)社區水電共享方式一般有三種,一種是水電共享不納入物業(yè)服務(wù)費,獨立收??;二是將所有共享費用納入物業(yè)服務(wù)費,不再收取,即實(shí)行干燥制度;三是表達涉及社區所有業(yè)主的公共部分水電費用納入物業(yè)服務(wù)費或管理費,只涉及部分業(yè)主的公共部分,如單棟樓走廊、電梯、洗水池等水電費用由業(yè)主在相關(guān)范圍內分攤。無(wú)論采用何種分攤方式,水電共享費用只能由業(yè)主承擔。因此,物業(yè)企業(yè)應立即將本期需要共享的項目、水電總量、成本標準、分攤方法等內容放在物業(yè)服務(wù)區的顯著(zhù)位置或以其他方式公布,實(shí)現公開(kāi)透明,消除不必要的誤解,減少沖突糾紛。



          3.糾紛處理應依法示范

          在收取水電共享費用的過(guò)程中,物業(yè)企業(yè)只是“中間人”。當個(gè)別業(yè)主拒絕支付水電共享費用時(shí),無(wú)論物業(yè)企業(yè)有什么充分理由,都不得私自采取切斷水電的措施。正確把握委托合同的性質(zhì),積極協(xié)調各方,協(xié)助有關(guān)方面妥善解決。具體來(lái)說(shuō),當個(gè)別業(yè)主拒絕支付水電共享費用時(shí),物業(yè)企業(yè)應履行勸告和催款責任。如果業(yè)主在勸告和催款后仍拒絕支付,物業(yè)企業(yè)可以單獨處理情況:接受業(yè)主委托的,應當向業(yè)主委員會(huì )報告,業(yè)主委員會(huì )負責支付,或者按照業(yè)主委員會(huì )的指示向水電供應部門(mén)報告;接受供電部門(mén)委托的,應當直觀(guān)反映給供水供電部門(mén);物業(yè)項目既未履行水電,也未成立業(yè)主委員會(huì )的,物業(yè)企業(yè)可以直接向水電供應部門(mén)報告未支付水電共享費用的戶(hù)主名單和明細賬,水電供應部門(mén)應當發(fā)出催收水電費用的通知,否則水電供應部門(mén)可以采取停水、停電等懲罰性措施。當然,在物業(yè)管理的實(shí)際工作中,水電供應部門(mén)對未實(shí)施水電履行的物業(yè)社區的一般做法只負責抄表到物業(yè)社區,即只負責抄表到總表,不關(guān)心總表與業(yè)主分戶(hù)表之間的損失以及其他公共分攤部分消耗的水電。但由于水電共享不可避免地導致水價(jià)上漲,這往往成為個(gè)別業(yè)主拒絕支付水電費或水電共享費的原因。從長(cháng)遠來(lái)看,積少成多,導致物業(yè)企業(yè)無(wú)法墊付個(gè)別業(yè)主拖欠的水電費用。在這種情況下,供水供電部門(mén)一般會(huì )對整個(gè)物業(yè)小區實(shí)施斷水斷電的處罰,即使是按時(shí)繳納水電費的業(yè)主也不能幸免。在這種情況下,物業(yè)企業(yè)應向全體業(yè)主解釋原因,并告知已支付費用的業(yè)主有權通過(guò)民事法律保護其合法權益,并要求違約方承擔責任。這是物業(yè)企業(yè)在依法處理水電費用糾紛時(shí)可以采取的措施。逾越這一限度,未經(jīng)允許采取切斷水電的措施,物業(yè)企業(yè)需要承擔侵權的法律責任。

          4.抄表到戶(hù)是治本之策

          實(shí)踐證明,對于抄表到戶(hù)、向終端用戶(hù)收費制度實(shí)施的物業(yè)小區,水電共享費用糾紛很少發(fā)生。因此,抄表到戶(hù)有根本原因。對于新建物業(yè)小區,只要施工單位與供水供電部門(mén)溝通到位,抄表到戶(hù)一般不會(huì )有問(wèn)題。但對于舊的物業(yè)小區,水電改造問(wèn)題需要解決。這需要各方面的共同努力。

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